CPN : บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)
หมวดธุรกิจ : พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ cpn-th.listedcompany.com
:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::
-----------------------------------------------------------------------หมวดธุรกิจ : พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ cpn-th.listedcompany.com
:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::
จันทร์ 27 ก.ย.--CPN :
ที่มา : บมจ.เคจีไอ
บมจ. เซ็นทรัล พัฒนา* ไป CentralWorld กันเถอะ ซื้อ
ราคาปัจจุบัน (บ.) 28.25
ราคาเป้าหมาย (บ.) 38.00
Upside (%) 34.5
สรุปประเด็นสำคัญ และข่าวล่าสุด
* CentralWorld กลับมาเปิดให้บริการอีกครั้งในวันพรุ่งนี้
* คาดกำไรได้รับผลกระทบในระยะสั้น
* คงคำแนะนำ 'ซื้อ' โดยมีราคาเป้าหมายที่ 38.00 บาท
CentralWorld กลับมาเปิดให้บริการอีกครั้ง
หลังต้องปิดให้บริการไปเกือบ 6 เดือน (3 เม.ย. -27 ก.ย. 2553) CentralWorld (CW) จะกลับมาเปิดให้บริการได้ในวันพรุ่งนี้ และจากการที่ CW ต้องปิดให้บริการไป 2 ไตรมาสดังกล่าว ทำให้เราคาดว่ากำไรของ CPN จะได้รับผลกระทบในระยะสั้น อย่างไรก็ดีเราเชื่อว่ากำไรของบริษัทฯ ได้ผ่านจุดต่ำสุดใน 2Q53 ไปแล้ว และจะปรับตัวดีขึ้น QoQ ใน 3Q53 ในขณะที่บริษัทฯ เชื่อว่ามูลค่าความเสียหายจริงของ CW จะได้รับการคุ้มครองเต็มจำนวนจากกรมธรรมประกันภัย มูลค่าความเสียหายจริง และเงินชดเชยของ CW ยังไม่ได้ข้อสรุป แต่คาดว่าจะเสร็จสิ้นใน 4Q10 เราคงคำแนะนำ 'ซื้อ' CPN โดยมีราคาเป้าหมายที่ 38.00 บาท
เปิดให้บริการในวันที่ 28 ก.ย. 53
บริษัทฯ จะเปิดให้บริการ Phase I (พื้นที่ศูนย์การค้าส่วนใหญ่ คิดเป็นเกือบ 80.0% ของพื้นที่เช่าสุทธิของ CW จำนวน 1.87 แสนตรม. ไม่รวมพื้นที่ในชั้น 5, 6, และ 7 ของ Zone A และพื้นที่ที่ติดกับ Zen Department storeในทุกชั้น) ก่อนในวันที่ 28 ก.ย. 2553 ทั้งนี้ Phase I เป็นพื้นที่ที่ได้รับความเสียหายน้อยที่สุด
Phase II (พื้นที่กว่า 1 หมื่นตรม. ในชั้น 5, 6, และ 7 ของ Zone A) ควรจะพร้อมเปิดให้บริการได้ในเดือน ธ.ค. 2553 พื้นที่ดังกล่าวเป็นโซนอาหาร ซึ่งได้รับความเสียหายอย่างรุนแรงจากเหตุไฟไหม้
Phase III (พื้นที่ที่เหลือซึ่งติดกับ Zen กล่าวคือ ร้านค้า 2-3 ห้องในทุกๆ ชั้นที่ติดกับ Zen) ควรพร้อมเปิดให้บริการได้ใน 2Q54 ในขณะที่ห้าง Zen เองจะพร้อมเปิดให้บริการใหม่ได้ใน 3Q54 ทั้งนี้ตึก Zen ถูกไฟไหม้ และถล่มลงมาทั้งหมดจากเหตุไฟไหม้
ทั้งนี้ การชุมนุมทางการเมืองที่แยกราชประสงค์ทำให้ CPN ต้องตัดสินใจปิด CW ตั้งแต่วันที่ 3 เม.ย. 2553 และ เหตุไฟไหม้เกิดขึ้นในวันที่ 19 พ.ค.
คาดว่าจะกระทบต่อกำไรในระยะสั้น
ในขณะที่แนวโน้มระยะยาวยังคงดี เราคาดว่ากำไรจะได้รับผลกระทบในระยะสั้นจากการปิดให้บริการ CW ในช่วง 2Q53-3Q53 จากการที่ CPN ไม่มีส่วนแบ่งกำไรจาก CW บริษัทฯ จึงรายงานผลประกอบการตกต่ำเผิดปกติใน 2Q53 อย่างไรก็ตาม แม้กำไรใน 3Q53 จะยังอยู่ในระดับต่ำ ราคาดว่า ผลประกอบการจะดีขึ้น QoQ เนื่องจาก i) บริษัทฯ ได้รายได้ค่าเช่าเต็มไตรมาสจาก The Offices at CW (เทียบกับเพียง 2 เดือนใน 2Q53) และ ii) บริษัทฯ น่าจะได้ส่วนแบ่งรายได้ค่าเช่าจากร้านค้าปลีกที่สูงขึ้นจากผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกในศูนย์การค้าอื่น ๆ ที่คิดจากเปอร์เซ็นต์ยอดขาย ตามแนวโน้มการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภคที่สูงขึ้นใน 2H53
ควรได้ข้อสรุปเกี่ยวกับเงินชดเชยจากบริษัทประกันภัยใน 4Q10
แม้ว่า CW จะได้รับการคุ้มครองจากกรมธรรมคุ้มครองความเสี่ยงทุกชนิด (Industrial All Risk Insurance), business interruption insurance (BI) และกรมธรรมคุ้มครองภัยก่อการร้าย (Terrorism Insurance) มูลค่าความเสียหายจริง (และเงินชดเชย) ของ CW กลับยังไม่มีข้อสรุป (คาดว่าตัวเลขต่าง ๆ จะสรุปได้ใน 4Q53) อย่างไรก็ดี บริษัทฯ เชื่อว่ามูลค่าความเสียหายจริงจะได้รับการคุ้มครองเต็มจำนวนจากกรมธรรมประกันภัยต่าง ๆ ดังกล่าว ในขณะที่รายได้ที่ต้องเสียไปหลังจากเหตุไฟไหม้ (19 พ.ค.) 7 วันจนถึงวันที่กลับมาเปิดให้บริการได้ตามปกติ จะได้รับชดเชยเต็มจำนวนตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ใน BI insurance
ทั้งนี้ CPN ตัดสินใจหยุดการดำเนินงานของ CW ในช่วงวันที่ 3 เม.ย. - 18 พ.ค. ซึ่งเป็นระยะเวลาที่ BI policy ไม่ได้ให้ความคุ้มครอง ปัจจุบันยังมีความไม่แน่นอนในเรื่องกำหนดเวลาของการประกาศมูลค่าความเสียหายจริง, การระบุชนิดของกรมธรรมประกันภัย (ว่าจะเป็นกรมธรรมคุ้มครองความเสี่ยงทั้งหมดหรือคุ้มครองภัยก่อการร้าย) และวงเงินที่จะขอชดเชย
คงคำแนะนำ 'ซื้อ' โดยมีราคาเป้าหมายใหม่ที่ 38.00 บาท
ผลประกอบการที่ตกต่ำน่าจะสะท้อนในราคาหุ้นแล้ว การกลับมาเปิดให้บริการใหม่ของ CW จะเป็นปัจจัยบวกในระยะสั้น และการสรุปมูลค่าความเสียหายจริง รวมถึงตัวเงินที่จะขอชดเชยใน 4Q53 จะเป็นปัจจัยบวกในระยะกลาง เราปรับเพิ่มประมาณการกำไรของเราในปี 2554-55 อีก 3.3-8.9% เพื่อสะท้อนโครงการใหม่ 3 แห่ง กล่าวคือ เซ็นทรัลพลาซ่า เชียงราย, เซ็นทรัลพลาซ่า พิษณุโลก และ เซ็นทรัลพลาซ่า พระราม 9 ซึ่งมีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2554 แนะนำ 'ซื้อ' โดยมีราคาเป้าหมายใหม่ที่ 38.00 บาท
-----------------------------------------------------------------------
พุธ 15 ก.ย.--CPN เหมาะสมที่ 35.75
บล.ซิกโก้แนะนำ "ซื้อ"ราคาเหมาะสมที่ 35.75 บาท
ฝ่ายวิเคราะห์ให้คำแนะนำ "ซื้อ" CPN ราคาเหมาะสมที่ 35.75 บาท (ไม่รวมผลของจากการลงทุนในจีน) เพราะคาดผลประกอบการ Q4/53 โดดเด่น จากเปิด Central World ได้หมด และการเข้าสู่ High Season จากเทศกาลซื้อของขวัญส่งท้ายปี โดยการเปิดพื้นที่ Central World จะเริ่มตั้งแต่วันที่ 28 ก.ย. ไปจนครบทุกโซนภายในเดือนธ.ค. ยกเว้นส่วนของห้าง ZEN ที่จะไปเปิดได้ในเดือน ส.ค. 54 แต่อย่างไรก็ดี เนื่องจาก CPN ไม่ได้รับรู้รายได้จาก ZEN อยู่ก่อนแล้ว เพราะพื้นที่อยู่ในสัญญาเซ้งระยะยาวจากเจ้าของเดิม (เช่นเดียวกับพื้นที่บริเวณ ISETAN) นอกจากนี้ ในเดือน ต.ค. 53 CPN จะมีการเปิดโครงการใหม่คือ โรงแรมฮิลตันพัทยาบีช เพื่อต่อยอดธุรกิจอีกด้วย ส่วน Q3/53 ฝ่ายวิเคราะห์เชื่อจะเห็นผลประกอบการเติบโตเพียงเล็กน้อยจาก Q2/53 เพราะเป็นช่วง Low Season จากปริมาณ ฝนชุก แม้คาดจะมีรายได้ค่าเช่าพื้นที่ในเซ็นทรัลลาดพร้าวปรับขึ้นมา เพราะมีการขยายเวลาปิดปรับปรุงไปเป็นเดือน ก.พ. 54
ขณะที่ทาง CPN มีแผนขยายโครงการไปในต่างจังหวัดมากขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากส่วนแบ่งการตลาดที่ยังน้อย และกำลังซื้อในต่างจังหวัดที่สูงขึ้น โดยในปี 53 จะเปิด 3 โครงการใหม่ ได้แก่ 1) เซ็นทรัลพลาซ่าเชียงราย (เม.ย.) 2) เซ็นทรัลพลาซ่าพิษณุโลก (ต.ค.) และ 3) เซ็นทรัล พลาซ่าพระราม 9 (ธ.ค.) ส่วนกำหนดปรับปรุงเซ็นทรัลลาดพร้าวในเดือน ก.พ. 54 ซึ่งจะใช้ระยะเวลาการปรับปรุง 5 เดือนครึ่ง โดยคาดว่าจะกลับมาเปิดได้ในเดือน ส.ค. 54
ทั้งนี้ ฝ่ายวิเคราะห์มองว่ารายได้ที่หายไปจากเซ็นทรัลลาดพร้าว จะถูกชดเชยเข้ามาจากโครงการใหม่ที่เปิดในปี 54 และการรับรู้รายได้จาก Central World ที่กลับมา ขณะที่งบลงทุนในปีหน้า CPN ตั้งไว้ที่ 7,670 ล้านบาท ซึ่งรวมงบการปรับปรุงศูนย์บางนา และการขยายศูนย์ที่อุดรธานี รวมถึงแผนการลงทุนในต่างประเทศ แต่ไม่ได้รวมงบปรับปรุง Central World เนื่องจากคาดว่าจะได้รับชดเชยจากเงินประกันเต็ม Central World 100% โดยแหล่งเงินทุนมาจากกระแสเงินสด และการกู้ยืมและออกหุ้นกู้ รวมถึงมีแผนที่จะขายสินทรัพย์เข้ากองทุนในปี 54
สำหรับแผนการลงทุนในจีนของ CPN ช่วงแรก ฝ่ายวิเคราะห์มองว่ายังไม่ทำให้เกิดรายได้ที่โดดเด่น เพราะเป็นการเข้าร่วมทุนส่วนหนึ่ง แต่เนื่องจากการได้เป็นผู้บริหารจัดการศูนย์การค้า ต่างประเทศของ CPN ซึ่งจะช่วยเพิ่มศักยภาพ และเป็นการศึกษาตลาด เพื่อต่อยอดการลงทุน ต่างประเทศในอนาคต อีกทั้งยังมีแผนเข้าไปในตลาดที่มีการบริโภคสูงอย่าง อินเดีย, เวียดนามด้วย--จบ--
